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Louer un bureau à Athènes

 

La crise avec son lot de problèmes provoque de sérieuses conséquences sur le marché de la location d’espaces commerciaux et de bureaux à Athènes.

 

Depuis l’année dernière et le début de la tempête économique les données du marche changent à toute vitesse.

Sans aborder le sujet des prix tout de suite, il faut noter une modification radicale de la loi qui enlève une grosse épine du pied à toutes les entreprises locataires d’espaces commerciaux ou de bureaux en Grèce.

En effet afin de se dégager d’un bail, au delà des deux premières années de location, la loi obligeait le locataire à donner un préavis de six mois plus un dédommagement équivalent à quatre mois de loyer! Initialement cette disposition protégeait, à notre avis exagérément, les propriétaires de surfaces de bureaux ce qui est assez incroyable quand on imagine que les entreprises ont besoin de flexibilité.

Imaginez une jeune entreprise en plein essor et dont le développement la pousse a un besoin d’espace elle se retrouvait finalement pénalisée de 10 mois de loyer!  Bref tout cela a changé, trois mois de préavis suffisent et un mois de dédommagement qui généralement peut être déduis des deux mois de garantie (sous réserve d’un accord préalable avec le propriétaire).

Il semblerait bien donc que l’état pousse vers la simplification des procédures à l’égard des entreprises, cette évolution légale va dans le sens d’une plus grande liberté contractuelle, cette mesure permet au passage un désengorgement des tribunaux.

Cette dernière disposition facilite donc la mobilité des entreprises, et effectivement notre agence constate depuis des mois une recrudescence de demande de locations de bureau d’entreprise qui recherchent : d’une part des surfaces résolument moins importantes, en raison des licenciements auxquels elles ont procèdes, et d’autre part des loyers moins élevés afin de réduire leur frais de fonctionnement.

La crise a engendré depuis l’année dernière des milliers de défaillances d’entreprises (60 par jour en moyenne selon la chambre des métiers d’Athènes) et ce sont autant de bureaux et d’espaces commerciaux qui se retrouvent sur le marché. En cette période peu propice à la création d’entreprise, l’offre se retrouve largement supérieure à la demande et provoque donc la chute des prix de location. Au plus grand bonheur des entreprises qui voient un poste de dépense se contracter.

La chute des prix de location entraîne ensuite une vague importante de renégociation des loyers des entreprises locataires qui souhaitent éviter un déménagement avec son lot complications et coûts divers. L’agence immobilière Mobilia à Athènes se charge également de renégocier ces loyers dans la mesure où nous estimons que cela en vaut réellement la peine.

 

Les prix de location de bureau ont considérablement baisse.

Payer 20 à 30 euros de location au mètre carré il y a trois ans n’était pas rare dans les quartiers d’affaire traditionnels. Les quartiers d’affaires sont principalement: Maroussi, l’avenue Kifissias, l’avenue Siggrou et le centre Kolonaki et Syntagma.

Les prix de locations désormais s’échelonnent dans le centre de 9 à 14 euros par mètre carré en moyenne un peu moins pour l’avenue Syggrou et sur des zones périphériques du centre on peut même trouver des occasions tout a fait acceptables à 7 ou 8 euros. En revanche les prix restent plus élevés sur Maroussi où de nombreuses entreprises se sont regroupées depuis 2004, depuis l’inauguration de l’ «Attiki odos» autoroute qui traverse l’attique et relie le nouvel aéroport directement à Athènes. Il est difficile de trouver des bureaux en dessous des 14 ou 15 euros du mètre carré.

La rareté des surfaces de bureau purs (immeuble construit à usage de bureau uniquement) et surtout la taille pose un problème. Rare sont les grands bâtiments de plusieurs milliers de mètre carres très prises par les grandes entreprises qui ne souhaitent payer que de la surface utile. Ce qui fait qu’il faille relativiser la différence de prix entre un Maroussi ou nous avons une grande majorité d’immeuble commerciaux plutôt récents et le centre ou les surfaces sont plus petites, plus anciennes et donc avec des pertes d’espace assez importantes.

 

Alors a la question traditionnelle : est-ce le bon moment ?

Acheter des surfaces commerciales du type parking peut être réellement très intéressant, nous avons un exemple avec un bien moderne et un rendement supérieur à 8%. À moyen terme le problème du parking ne se résoudra pas à Athènes. Pour les surfaces de bureau pur en termes d’investissement locatif cela ne présente que peu d’intérêt. En revanche pour une ambassade, un organisme ou autre oui c’est maintenant qu’il faut chercher…

Cette période est également fortement propice pour changer de bureau pour les entreprises qui louent. L’offre est importante, certains bureaux sont très intéressants en termes de qualité, les propriétaires ouverts à la négociation donc des prix très intéressants.

S’implanter à Athènes, peut être pas si fou. En effet contre toute attente notre agence vient de louer des bureaux neufs à une entreprise d’ingénierie, n’ayant aucun client en Grèce!

Leurs arguments sont très imparables : a) du personnel très qualifié recruté directement sur annonce (tous les jeunes Grecs ont fait énormément d’études surtout à l’étranger)  b) des salaires très inférieurs   c) un cadre de vie agréable d) des loyers très très inférieurs à la moyenne européenne.

À l’heure de la virtualisation des services ce cas en est un excellent exemple.

Ce cas d’entreprise ferait d’ailleurs un bon prochain article…